当前，业主将住宅改建为经营用房的情形屡见不鲜，物业、门店经营者与小区业主往往很容易忽略“住改商”所带来的安全隐患。以下案例为重庆市潼南区人民法院审结了一起业主于小区内违规“住改商”快递驿站门口摔倒致伤的侵权损害赔偿案件，为相关争议与纠纷的解决做出了提醒。

 基本案情 

业主快递驿站门口摔倒，“住改商”路面存隐患

2023年12月某日傍晚，彭某在离开某小区一违规“住改商”快递驿站门店时，因踩到涉事门店门口的路面碎石坑而摔倒。彭某认为，驿站门店某副食店及其实际经营者邓某、小区物业和驿站平台不及时修复受损道路，违反经营者安全保障义务与物业服务合同义务，对自己的人身权益造成了侵害，遂诉至法院，要求各被告共同承担其医疗费、误工费等各项损失。

小区物业认为，彭某摔倒的地点并非物业管理范围，且摔倒主要为其自身疏忽所导致，彭某应当承担更高的注意义务。某副食店认为，事发前案涉门店已经转让，尚未变更登记，门店实际经营者系邓某，某副食店无过错，不应承担赔偿责任。驿站平台认为其不存在过错，不应承担赔偿责任。

 法院判决 

经营者、物业、业主本人均应承担责任

经法院审理认为，快递驿站的实际经营者系邓某，其对经营范围的场地负有安全保障义务，经改造后的快递驿站门口通行道路系其经营范围的扩展和延伸，彭某在其经营管理范围内摔倒，作为快递驿站的实际经营者，有义务提供合理的安全保障。快递驿站为违规“住改商”经营，系在建筑上另开设出口并搭建台阶，加之驿站门口道路年久失修，上述因素致使彭某走出快递驿站后不慎跌倒摔伤，邓某对彭某受伤应承担一定责任。

同时，小区的物业对小区公共通行道路负有及时修复的职责，彭某摔倒处系小区公共道路，物业公司应就彭某受伤应承担一定责任。

彭某作为完全民事行为能力人，在明知快递驿站存在改建出入口且通行道路有安全隐患、傍晚天色昏暗的情况下，在离开驿站过程中未尽到应有的安全注意义务，对于人身损害的发生存在过失，应承担相应责任。

某副食店、驿站平台无过错，不应承担赔偿责任。

综合本案具体情况，法院依法支持了彭某的部分诉讼请求，认定由邓某承担40%的赔偿责任，小区物业承担20%的赔偿责任，业主自身承担40%的责任。

 法条链接 

《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《重庆市物业管理条例》第七十九条规定，物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部位、共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

 专家观点 

作为门店经营者来说，需承担经营者的安全保障义务与责任，应对门店管理范围内的道路环境进行定期检查、及时维护，有效排除他人通行危险，从而规避侵权损害后果的发生。

对于小区内物业企业而言，应当定期巡检公共区域及住户装修情况，特别是小区内的违规施工、私搭台阶等行为，一经发现，应立即劝阻、制止。如劝阻无效，则应及时上报相关执法部门依法处置。