小区未成立业委会，为更换物业公司，于是业主们联名向村委会提出申请，希望其予以组织。在村委会完成相关选聘工作后，小区5名业主却将村委会告上法庭，诉其“越俎代庖”。本案涉及基层组织是否可以行使代行权的争议，法院最终又会给出怎样的判决？

 基本案情 

无业委会小区更换物业，村委会行使代行权后被诉

某小区位于重庆市高新区，2021年以来，该小区一直由某物业提供物业管理服务。因小区未成立业委会，2023年3月，该小区20%以上业主联名向所处村委会申请组织更换物业。4月10日，某村委会作出《某小区物业服务企业选、续聘方案》，开展某小区物业服务企业选聘工作。经公告、开标等一系列程序，6月19日，选聘结果公示：不再续聘某物业，授权某村委会代为选聘物业并签订新的物业合同。

李某等5人是该小区的业主，因质疑村委会无权代行某小区业主大会职权、无权召开业主大会会议，某村委会公示的某小区业主大会决议从程序上和实体上均不符合法律规定，严重侵害了业主们的合法权益，故将某村委会告上法庭，要求对某村委会作出的决定予以撤销。

 法院判决 

村委会行使代行权合法有效

经重庆市九龙坡区人民法院审理认为，本案的主要争议点为某村委会行使代行权是否合法。根据查明的事实，某村委会根据小区20%业主的联名申请召开临时业主大会，并将某村委会代为和物业服务企业签订《物业服务合同》作为表决内容之一，根据投票结果，该行为符合多数业主的共同意愿，不存在未取得授权或超越职权的问题，符合法律规定。

关于邀请招标是否合法。法律明确规定，只有前期物业选聘才要求建设单位公开招标。某村委会结合小区实际情况，采用邀请招标方式，整个过程邀请业主代表共同参与、并按程序前往高新区建设局抽取了4名物业管理专家组成评议小组，最终评选出2家物业服务企业，整个操作过程公开透明，且经业主大会表决通过，事实上得到了业主们的认可。

对于表决结果合法性的问题。根据唱票统计结果显示，某小区业主共计294户，共计面积77644.59平方米；本次临时业主大会收回有效表决票数为199张，对应的面积为62895.84平方米；本次临时业主大会业主参与人数占小区业主总人数的比例为67.68%，业主参与人数专有面积占小区专有面积总数的81%，达到了法律规定的三分之二的参与表决比例要求。且整个唱票过程中，某村委会邀请政府建设办、纪委、派出所、业主代表、某物业工作人员、某小区部分业主等共同见证和监督，全程执法记录仪拍摄，表决结果合法有效。

综上，法院判决驳回李某等人的全部诉讼请求。

 法律链条 

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《重庆市物业管理条例》第二十五条规定第二款，住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的，居（村）民委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，组织业主讨论决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

第四十四条规定，物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。

 专家观点 

本案中，有业主认为村委会越权，这种认知是错误的。《重庆市物业管理条例》第二十五条第二款已经明确规定，在小区尚未成立业委会的情况下，村委会应当组织业主讨论决定物业管理事项，属正常行使代行权。

如果对选聘流程有疑问，业主们可以在投票前主动参与，与街道办、村委会或相关的主管部门积极沟通，获悉更多的具体情况，以维护自身的权益。