案情简介 

某小区业主王某发现家中卫生间天花板长期渗水，导致墙面发霉、瓷砖脱落。王某多次向物业公司反映，要求其协调维修，但物业公司以“属于开发商责任”或“需业主自行处理”为由进行推诿，迟迟未采取有效措施。渗水问题持续一年后，王某家中的装修损坏加剧，甚至影响正常生活。王某遂将物业公司诉至法院，要求其承担维修责任并赔偿损失。  

 裁判结果 

法院经审理认为，物业公司作为小区物业服务提供方，负有对公共区域设施的管理和维护义务。卫生间渗水系楼上公共管道破损导致，属于物业公司管理范围。物业公司未及时履行维修职责，导致业主损失扩大，构成违约。最终，法院判决物业公司：1. 限期修复公共管道，解决渗水问题；2. 赔偿王某装修损失8000元；3. 承担本案诉讼费用。  

 律师分析 

1. 物业公司的维修义务范围

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条及《重庆市物业管理条例》第五十八条，物业公司对小区公共设施（如管道、电梯、外墙等）负有管理、维护责任。若因公共设施问题导致业主受损，物业公司应积极处理，而非推诿。

2. 业主如何维权

先书面通知物业：业主应通过书面或微信等可留存证据的方式提出维修要求。

自行维修后追偿：若情况紧急（如严重漏水），业主可先垫资维修，再凭票据向物业或责任方索赔。

诉讼维权：若协商无果，可向法院起诉，主张物业公司违约责任或侵权责任。

3. 物业公司的免责情形

若损坏纯属业主专有部分（例如自家水管破裂），或业主自身过错导致（如装修破坏结构），物业公司可免责。但本案中渗水源自公共管道，物业必须负责。

 法条链接 

1.《民法典》第九百四十二条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。  

2. 《物业管理条例》第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。  

3. 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理等义务，业主请求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。  

4.《重庆市物业管理条例》第五十八条

物业服务合同应当约定下列主要事项：

（一）共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理；

（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

（四）物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放及收集的要求；

（五）物业服务收费标准和交纳时间；

（六）公共收益的管理、使用、分配；

（七）合同期限和违约责任；

（八）其他物业服务内容。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

法律、行政法规另有规定的，适用其规定。

撰稿人丨何雷律师

审稿人丨冉晓燕律师