前期物业公司在小区业委会做出新的物业选聘后拒不退场，导致新物业无法进场，业主也因此而拒交物业费，这种行为合理吗？

 基本案情 

业主不交物业费被物业诉至法院

2018年4月8日，某建设公司作为某安置房的建设单位与某物业签订《物业管理服务合同》。合同一年一签， 2020年11月2日，某建设公司与某物业再次签订《某物业合同》时，约定若合同期内业主委员会成立，则本合同终止，物管公司服务期满，自行撤场。随后，该合同又经多次续签至2023年4月30日。

姚某系该安置房业主，自2020年11月3日开始未交纳物业费。某物业将其诉至法院，追缴姚某2020年11月4日至2022年11月30日期间的物业费。

姚某辩称，2020年11月3日，某安置房经召开业主大会决议，业委会正式成立并按规定备案。 同年11月21日，业委会代表全体业主向某物业作出《关于要求贵公司撤出某小区的告知函》，通知某物业于2021年1月1日停止物业服务并移交相关文件资料和设施设备给新的物业公司。2020年12月22日，业委会向某建设公司作出《关于催缴某安置小区物业管理相关资料和物管设施设备的函》，函告某建设公司通知某物业于2020年12月31日前撤场。2021年12月14日，业委会作出《再次回复某物业征集业主意见函》，函告某物业尽快与业委会办理相关移交事宜，尽早撤场。

2022年1月11日，业委会起诉某物业要求其立即退出某安置房。重庆市石柱土家族自治县人民法院于2022年4月7日作出判决，判令某物业于判决生效之日起十五日内退出小区。

某物业不服上诉后经重庆市第四中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。但某物业仍未自行撤场，后经业委会申请强制执行，才于2022年11月30日撤场。

姚某认为，某物业应该于2020年11月3日起就撤场，其不交纳物业费理由正当。

 法院判决 

前期物业到期拒不撤场违规，业主不交物业费理由正当

经法院审理认为，本案争议的焦点是某物业是否存在拒不撤场的事实以及姚某应当承担的物业服务费金额。

某物业称，其在前期物业服务合同终止后仍继续处理小区物业服务事项，要求姚某支付2020年11月3日至2022年11月30日期间的物业费行为正当。且从业委会成立至某物业撤场，该期间系疫情，某物业不仅履行了物业服务职责，疫情期间各地政府不允许物业企业擅自撤场。故某物业并不存在故意拖延的情况。

法院查明，某物业在2020年11月2日签订的《物业合同》中约定“若合同期内业委会成立，则本合同终止，物管公司服务期满，自行撤场。”而某安置房业委会于2020年11月3日成立，《某物业合同》约定的终止条件成就，前期物业合同至此时终止，某某物业依约应当自行撤场。

且业委会2020年11月21日作出《关于要求贵公司撤出某小区的告知函》，通知某物业于2021年1月1日前停止服务，撤场并与新的物业公司完成交接，但某物业拖延离场，最终经一审法院强制执行后才于2022年11月30日撤场，故一、二审法院认定某物业有拒绝撤场的事实正确。

因某物业与姚某之间前期物业合同已于2020年11月3日终止，故某物业要求姚某支付2020年11月3日后的物业服务费用，于法无据，一、二审法院不予支持并无不当。

综上，某物业的再审申请理由不能成立，驳回某物业的再审申请。

 相关法律法规解读 

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

《重庆市物业管理条例》第五十八条第二款 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第一百零一条 物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门予以处罚：

……（七）违反本条例第六十六条、第六十八条，擅自停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业、物业服务合同终止的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上三十万元以下罚款，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

【专家观点】

前期物业合同由建设单位与物业企业订立，当业委会或者业主与新的物业订立新的物业服务合同生效时，则前期物业服务合同终止，原物业应当根据要求移交、退场。如拒不退场的，相关主管部门可予以处罚。