业主装修时，为方便地下室采光和通风，于是在自家房屋外墙上新开了两扇窗户、安装了空调，却因此引起了相邻邻居的不满。因协商不成，双方最终对簿公堂。谁是谁非？让我们来看看重庆市巴南区人民法院的这个案例。

 基本案情 

业主在自家外墙新开两窗，相邻邻居不满上诉至法院

王某为巴南某小区14栋1单元1-2号房屋的业主，于某是其邻居，为同单元2-1号房屋的业主。该栋房型为叠拼别墅，于某房屋的负一层与王某房屋的第一层相邻。

于某接房后，对自己的2-1号房屋进行了装修。装修过程中，于某在自己房屋负一层的外墙上开了两个窗户，其中一个窗户与王某1-2号房屋第一层的厨房外阳台相邻，另一个窗户则与王某房屋第一层的卫生间相邻。

此外，于某还在第二扇窗户上方安装了一个空调外机，空调外机未接冷凝水排水管。

王某认为于某违反了物业条例，同时损害了他的合法权益，于是反馈物业公司协调，要求于某封闭上述两个窗户、恢复原状，并将上述空调予以拆除。随后，物业公司向于某发出装修违章整改通知书，要求其整改在房屋外墙开窗的行为，无果。随后，王某向重庆市巴南区人民法院起诉于某。

 法院判决 

业主不得擅自改变占用外墙，合理范围内相邻应予以容忍

法院经审理认为，本案中，双方所在的小区管理规约明确约定业主不得擅自改变、占用建筑物外墙，于某在装修时在公共外墙上开两扇窗户的行为，违反了小区管理规约的规定，应当承担恢复原状等相关法律责任。于某开窗房间的预留通风、采光井位置在该房间顶部，并非其开窗的外墙，如其需要通风、采光的，应当在预留位置开窗。

同时，该小区管理规约并未对空调安装作出专门约定，每户入户门前的栏杆围绕区域系通风、采光井，同时也是空调安装位。但是，于某安装空调的房间系在其房屋最后面的房间，系地下室，并无专门的预留空调安装位置，让其将空调外机横跨房间安装在入户门前既不现实，也不经济，同时，亦不能因为该房间系地下室未预留专门空调安装位而禁止于某安装空调。

鉴于于某安装空调的外墙面系其房屋专有部分对应的共有外墙，且该位置下方的空地也并非王某房屋的通风、采光井的预留位置，王某的房屋与该空调安装位最近的是卫生间，空调的安装、使用也并不会对其生活造成明显影响，王某应当予以容忍。

但是，于某所安装的空调未安装冷凝水排水管，其应当及时安装冷凝水排水管并接入排水管道。故本院判决于某封闭在外墙上开挖的两扇窗户、恢复原状，并驳回王某的其他诉讼请求。

 相关法律法规解读 

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百八十八条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

《重庆市物业管理条例》第七十三条规定：业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

......（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止，并将劝阻、制止情况存档保留；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当在物业管理区域内通报，并及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。因上述行为导致他人合法权益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起诉讼。

【专家观点】

法律设立不动产相邻关系的目的是维护不动产相邻各方利益的平衡，尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，这就要求对不动产所有权加以必要的限制。

这种限制来自两个方面：一是不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务，即不能影响相邻人对其不动产的正常使用及安宁，二是容忍相邻人在合理范围内使用自己的不动产而不能阻拦，甚至要为相邻人对其不动产的合理使用提供一定的便利。

我国相关司法解释规定，业主基于对住宅等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。小区业主应当遵守法律及小区管理规约的规定。