李某低价拿下法拍房，本以为是捡了个大便宜，可没想到，随之而来的却是一连串的麻烦。
基本案情
谁该为物业费买单？
2023年，李某经司法拍卖竞得某小区的一处房产，原房主为王某。在成为新业主后，物业公司向李某催收物业相关欠费。随后，李某向物业公司交清了自己成为业主之后的相关欠费后，拒绝支付案涉房屋原房主之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将李某和原房主王某一并诉至法院。
庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。
现房主李某认为，法院《拍卖公告》里面写得很清楚是跟拍卖人无涉。同时，其与物业公司不存在权利义务关系，与王某也不存在合同的约定。于是，李某请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
原房主王某认为，房子购买后一直处于空置状态，自己从未收到物业公司的催收电话或者信息，甚至未与物业公司签署合同，故其和物业公司之间不存在物业服务关系。而且，李某愿参加司法拍卖，视为对《拍卖公告》的同意，对查询案涉房屋相关欠费情况具有慎重义务。《拍卖公告》中明确说明了物业费、水费、电费以及法律规定明确或不明确的税费均由买受人承担，故其不需要承担连带责任。
法院判决
现房主支付物业欠费 原房主承担连带责任
法院审理后认为，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，有权主张相应物业费用。
案涉房屋所欠费用产生于王某作为房屋产权人期间，王某对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响王某支付相关物业费用。
同时，案涉房屋的《拍卖公告》明确载明，拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。李某以自愿参与竞拍的积极行为表明了对《拍卖公告》相关条款的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。
而且，由于《拍卖公告》具有公开性，客观上会产生溢出效应，会使相关债权人由此推定买受人接受并同意《拍卖公告》中的相关条款，进而对此产生信赖。在实际行动中，物业公司未对该信赖预期下的权利主张予以放弃或搁置，而是提出了直接诉讼请求。因此，李某在《拍卖公告》载明物业费、水、电等欠费由买受人承担的情况下，以参与竞拍的实际行为表明同意，构成债务加入，应对王某就案涉房屋应支付的物业管理相关欠费承担连带清偿责任。
因此，现房主李某应向物业公司支付相关物业欠费，王某对李某应承担的债务承担连带清偿责任。二审法院维持上述判决。
相关法律法规解读
【关联法条】：
《中华人民共和国民法典》第五百五十二条：第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。
第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《重庆市物业服务收费管理办法》第十三条规定，业主、物业使用人应当依法履行下列义务：
......（五）按时缴纳物业服务费用；
业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。
【专家观点】：
近年来，法拍房的交易热度持续上升。
虽然法拍房往往能低于市场价成交，为购房者提供了“捡漏”的绝佳机会，但法拍房本身可能存在相应的风险。
建议购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，如到物业公司查询标的房屋欠费情况、向执行法院详询标的房屋现状、到标的房屋内部及周边进行全面评估等，做到心中有数。