业主以物业将小区停车场对外开放

导致业主停车困难

物业不作为等理由

拒交物业费

物业因此将业主诉至法院

追缴物业费

最终，法院会支持谁的诉求呢？

来看看

来自重庆市渝北区人民法院的

物业服务合同纠纷案例

业主以物业不作为拒交物业费

2020年11月1日，某物业与重庆某公司签订了《某别苑前期物业服务合同》，约定其为某别苑小区提供物业服务。王某系某别苑业主，自某物业为该小区提供物业服务开始，未缴纳2018年1月至2021年7月的物业管理费，某物业催收未果后，于是将王某诉至法院。

王某辩称，对某物业起诉的物业费期间以及金额无异议，但起诉费用已过诉讼时效；另外，小区停车场对外开放导致业主无法进入正常停车；小区为封闭式管理，原告不管理导致外人随意进入小区贴小广告；车库出入口长期无人值班管理，存在安全隐患；垃圾清理收拾不及时，环境卫生差；存在高空抛物、流浪狗问题，物业不作为；保安态度恶劣；存在利用公摊水电清洗私家车问题，损害业主利益；小区堵塞，物业不作为；消防标示灯损坏、电线裸露，原告不维修；业主车辆被刮擦，物业不处理；小区存在违章搭建，搭建物属于经营性质，物业没有进行经营公示。综上，王某认为，其拒交物业费理由充分，应驳回原告诉讼请求。

某物业举示化粪池清掏合同、监控系统维护服务合同书、通力电梯标保合同、重庆市建筑消防设施维护保养月度测试报告、某别苑物业记事表、保安巡逻签到表、日常工作图片，证明某物业已经履行了物业服务合同约定的义务。

诉讼时效期内的物业费应予以补交

经法院审理认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有终束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。

本案中，某物业与重庆某公司签订的《某别苑前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对“某别苑”小区的全体业主均具有约束力原被告另行签订了《某别苑前期物业服务合同》，两份合同对物业费收费标准约定一致，该标准约束双方。某物业作为物业服务企业为“某别苑”小区提供了物业服务，王某作为该小区的业主，应当向某物业交纳物业管理费。

根据王某举示的视频、聊天截图等证据，能够认定某物业服务存在一定瑕疵，但并不能成为其拒交物业服务费的理由。且物业服务具有一定的公共性，收取物业费也是某物业提供物业管理和服务的基础，如果王某因此不交物业费对其他业主也不公平。

另外，某物业请求被告支付2018年1月至2021年7月的物业管理费，王某提出诉讼时效抗辩。根据相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据测算，应自2018年8月11日计算诉讼时效，截至催收之日2021年7月28日未过诉讼时效，合计8405.21元，王某应当支付。

综上，判决王某立即支付某物业2018年8月1日至2021年7月31日期间的物业费 8405.21 元。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《重庆市物业管理条例》第十三条规定，业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

……（五）按时交纳物业服务费用；

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

近几年来，业主以物业不作为拒交物业费的情况屡见不鲜，物业方和业主方各执一词。物业是否违约，应根据物业是否已经按照物业合同履约来判定。若物业已按合同约定提供服务，那么哪怕服务过程中存在一定瑕疵，业主也不得以此为理由拒绝缴纳物业费。