案情简介 

2021年，重庆市某楼盘销售时，开发商为促销打出“购房赠送5年物业费”的广告。业主收房后发现，开发商承诺的“赠送物业费”实为垫付，物业公司要求业主签署《物业费债权转让协议》，试图将开发商债务转移给业主。此外，物业公司以“开发商未支付垫付费用”为由，拒绝为部分业主提供电梯维护、绿化等服务，引发群体投诉。业主委员会遂向住建部门投诉，并起诉开发商和物业公司，要求履行承诺。

 裁判结果 

法院经审理后作出判决：开发商须向物业公司支付拖欠的物业费；物业公司恢复全部服务标准，并向业主书面道歉；业主无需签署任何债务转移文件。

 律师分析 

本案争议焦点有二，一是开发商“赠送物业费”的法律性质；二是物业公司是否有权因开发商未付费而降低服务标准。

关于开发商承诺的法律效力，根据《民法典》第六百五十七条，若开发商明确承诺“无偿赠送”物业费且业主无需支付对价，构成赠与合同。但本案中，“赠送物业费”是购房促销手段（如“买房送X年物业费”），被认定为购房合同的组成部分，属于开发商履行买卖合同的义务。法院最终认定该承诺构成买卖合同的一部分，开发商应独立履行，业主无需承担债务转让责任。  

关于物业公司的服务义务，依据《重庆市物业管理条例》第六十条，物业公司不得因与开发商的纠纷降低服务质量。本案中，业主已通过开发商“赠送”形式履行物业费支付义务。  

这一案例对各方都带来了启示。对于开发商而言，在进行促销承诺时，须明确自身法律责任，“赠送物业费”等广告需要通过书面约定具体的承担主体，避免模糊表述。根据《重庆市物业管理条例》第十条，开发商须公示物业服务条款，违者可能面临行政处罚。对于物业公司来说，不得将自身与开发商的债务纠纷与业主服务“捆绑”，物业费债权债务关系具有相对性，开发商与物业公司的纠纷并非降低服务标准的理由。而相关业主则要注意保留好销售宣传资料、合同补充协议等证据；遇纠纷可向住建部门投诉或依法起诉。

 法条链接 

《重庆市物业管理条例》第六十条：物业服务企业不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准。

（二）擅自提高物业服务收费标准。

（三）擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。

（四）以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

（五）法律、法规和管理规约规定的其他行为。

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《中华人民共和国民法典》第四百七十三条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

撰稿人丨何雷律师

审稿人丨冉晓燕律师