近年来，随着基层治理的不断推进，业委会在日常小区管理中的作用日益明显。然而，因管理水平参差不齐等问题导致的管理不规范、程序不透明等情况时有发生，从而侵害了业主的合法权益。以下来自重庆市丰都县人民法院的判例，就业主投票权给予了充分的支持和肯定。

 基本案情 

业委会发布自管自治决议，业主以不知情上诉撤销

为实现小区自管自治，2021年8月6日至同年8月16日期间，丰都县三合街道某小区召开业主大会，选举了业主委员会成员并予以公告，经向街道报送备案后认定合法有效，业主委员会依法履职。

同年9月28日，该业委会组织召开某小区业主大会，就小区物业实行业主自管自治进行讨论形成了《关于召开某小区业主大会关于对本小区物业实行业主（业委会）自管自治的会议记录》（以下简称会议记录）。

该会议记录载明内容包括：3、…本小区专有部分建筑面积共70807.18㎡，业主户数461户，本次投票同意的业主为307个，专有建筑面积共52853.74㎡，超过三分之二同意，表决通过了业主自治方案和物业管理服务收费事项，住宅按0.6㎡/月，商场2元㎡/月，门面1.5元㎡/月；物业自治管理服务从2021年10月1日实施。同日，业委会制作了《丰都县某小区业主大会关于对本小区物业实行业主自管自治的公示》。

杨某系某小区业主。2024年2月2日，业委会向法院起诉杨某追缴物业服务费，并被判支持业委会的诉讼请求。

杨某辩称，2023年12月，其听说业委会在组织相关人员收取物业费后，才知道业委会在2021年9月组织召开业主大会，并作出了《会议记录》。

杨某认为，业委会作出该会议记录时并未按照法定程序召开业主大会，业主参会人数、面积均未达到三分之二以上，其本人也不知晓此情况。会上作出的会议记录，侵犯了其及小区业主的合法权益，依法应当予以撤销。随后，杨某向法院提起反诉。

 法院判决 

撤销业委会决议

业委会辩称，杨某的诉求不具有诉讼利益，物业自治会议记录只是书面载体，杨某诉称的事实理由与会议记录事实内容不符，记录撤销与否不影响决议效力；其次，业委会召开临时业主大会形成的自管自治决议，程序符合相关规范，决议经参会人数过半数表决通过。公示后，也进行了两年多的自管自治。绝大部分业主都在按决议履行义务，杨某也知晓；同时，杨某的请求超过诉讼时效。业主撤销权应在一年内行使，本案自治决议是在2021年9月28日，原告未提出过异议，也接受了物业管理，以事实行为放弃了撤销权的行使。应驳回原告的诉讼请求。

经法院审理认定，本案中，业委会组织召开业主大会，形成《会议记录》及其决定内容，属于业主共同管理权利的重大事项，依法应由人数占比三分之二以上的业主参与表决。但该记录其载明的参会户数总共只有307户，而其业主总户数为461户，参会业主未达到占比三分之二以上的法定标准。故该会议记录的决定违反了法律规定，侵犯了业主的投票权及共同管理重大事项的决定权，依法应当予以撤销。

另外，业委会虽举示了张贴公示的照片等，但该照片不能证明其张贴的时间，无法证明已经达成公示效力，故不能证明杨某知道或者应当知道的具体时间，不能认定其起诉已超过除斥期间，对该辩解理由，本院不予采纳。

综上，判决撤销业委会于2021年9月作出的《会议记录》及其关于业主自治并收取物业服务收费的决议内容。

 相关法律法规解读 

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

......(二)制定和修改管理规约;

......(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

《重庆市物业管理条例》第十二条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

......（四）参加业主大会会议，行使投票权；

第二十三条 业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

【专家观点】

本案例暴露了业主自治中常见的两大问题，一是治理水平导致的不规范、不透明问题，二是业主在自治中存在信息差、参与度不高从而沦为局外人的问题。

业主自治的核心是程序合法与意思真实，大多数人的意愿不等于剥夺少数人的合法权益。一方面，相关部门应该加强对于基层自治的监管和指导，另一方面，业主本身更应积极参与到小区的公共事务中，维护自身合法权益。