案 情 简 介 

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王某某系案涉房屋所有权人，某某物业公司系案涉房屋所在小区物业管理公司。王某某于2018年3月22日购买案涉房屋，于2020年底装修完毕。

2022年8月7日，物业公司的物业管家在对小区进行物业巡查时，发现案涉房屋漏水。王某某接到物业公司工作人员的电话后，赶回房屋与物业公司的工程师一同进入室内，发现案涉房屋生活阳台地漏处返水，屋内被生活污水浸泡。物业公司的工程师随后对案涉房屋楼下花园污水井里该楼栋主排水管出口进行疏通，发现堵塞物主要是装修垃圾和生活垃圾。

后因王某某与某某物业公司就赔偿问题未能协商一致，王某某遂向重庆市巴南区人民法院提起诉讼。

 裁 判 结 果 

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根据《前期物业服务协议》，某某物业公司应保持小区公共区域之排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关职能、专业部门进行修复。但某某物业公司举示的证据并未证明其尽到及时、充分的管理义务，未能保证排污排水系统处于良好运行状态。某某物业公司没有及时消除案涉房屋所在楼栋共用排水管道可能存在的堵塞隐患，是造成王某某财产受损及损失扩大的原因，其对于案涉房屋室内财产因污水倒灌导致的损失具有过错，应当承担损失赔偿责任。堵塞物的来源只能是王某某及其楼上住户的不当使用，此亦为案涉房屋发生返水被淹的原因之一，但鉴于王某某并未其他可能存在侵权行为的行为人承担责任，综上，法院遂判决某某物业公司就其过错对王某某遭受的损失承担70%的赔偿责任。

 律 师 分 析 

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物业公司在经营中面临的风险之一就是因意外事故导致的业主个人财产损失风险，这类风险往往具有标的额大的特点，对物业公司的经营产生较大影响。通过对此类案例的梳理，损害的发生具有以下特点：1、返水楼层大多位于一楼、二楼等较低楼层；2、堵塞位置大多位于生活污水管道和厨房排污管道交汇之处；3、返水发生房屋大多无人居住。

针对以上特点，物业公司在日常服务过程中应从以下几个方面入手，减少类似风险的发生：

1、在入驻小区的时候对照设计图纸对管道交汇之处进行重点标注；

2、在日常维护中重点关注容易发生堵塞的管道位置，并严格按照物业服务合同的约定及时清掏梳理；

3、对家中无人的业主进行定时沟通；

4、购买购买公众责任险等进行风险分担。

此类诉讼有两大案由：物业服务合同纠纷和侵权责任纠纷。针对不同的案由物业公司的应诉方案的重点有所不同，物业服务合同纠纷，重点在于是否履行物业服务合同的约定，是否存在违约行为；侵权责任纠纷，重点在于物业公司是否是直接侵权行为人以及在事故发生后有没有扩大损失的过错。

为了避免此类事件对后续的生产经营产生不良影响，在此类事件发生时，应当以调解为主，调解未成的情况可以通过诉讼途径解决。

撰稿人丨孔令芳律师

校稿人丨何雷律师

审稿人丨冉晓燕律师