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重庆市物业管理条例

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重庆市物业管理条例
重庆市人民代表大会常务委员会公告
〔2009〕第16号
 
《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。
      重庆市人民代表大会常务委员会
      2009年5月22日
 
重庆市物业管理条例
(2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)
 
第一章      总 则
 
第一条 为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。
区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。
第四条   街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。
居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。
第五条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会,交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织,应当制定行业行为规范,调解物业服务企业纠纷,推动物业管理健康发展。
房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。
第六条  实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集,由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
 
第二章 物业管理区域
 
第七条   物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业在出售前,建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域,并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的,应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。
建设单位在销售物业时,应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的,需要实施物业管理时,由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规定,在征求相关业主意见后,划定物业管理区域,并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。
第十条  对物业管理区域划定有异议的,物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定,在征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。
 
第三章   业主、业主大会及业主委员会
 
第十一条   业主可以设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会,但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;
(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;
(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;
(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容;
(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;
(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。
第十二条 不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由街道办事处(乡镇人民政府),在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后,指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。
第十三条 一个物业管理区域内,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会,并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。
第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料,并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。
建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料,并协助成立筹备组。
筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。
第十六条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本,拟订业主大会议事规则和管理规约草案;
(三)确认业主身份,确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;
(四)拟订业主委员会委员产生办法,确定候选人名单;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主委员会委员候选人由筹备组推荐,三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。
前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。
第十七条   业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。
业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。
第十八条   业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会对本条例第十一条第(六)项规定的事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十条   业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。
占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时,业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的,占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇人民政府)组织召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定,但不得少于五人,应当为单数。每届任期不超过五年,可以连选连任。
业主委员会设主任一名、副主任一至三名,业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生,并由业主委员会罢免。
第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。
候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。
 第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力;
(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;
(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;
(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。
第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案,并同时在物业管理区域内公示:
(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会办公场地、联系电话。
业主委员会备案事项发生变更的,应当按照前款规定重新备案和公示。
第二十五条 业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的,可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请要求核实,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内,根据核实情况作出处理决定。
第二十六条 业主委员会需要刻制印章的,应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章,并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。
第二十七条 业主委员会应当履行下列职责:
(一)制定业主委员会工作制度;
(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况,公示业主大会决定;
(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;
(四)组织并监督管理规约的落实;
  (五)公示物业专项维修资金使用情况,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;
(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;
(七) 及时了解业主、使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;
    (九)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;
(十)配合相关部门,做好维护物业管理区域秩序的相关工作;
(十一)管理规约、业主大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。
业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时,业主委员会主任应当组织召开。
业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。
第二十九条 业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录,作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。
未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。
第三十条 业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:
(一)挪用、侵占业主共有财产;
(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用,或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;
(四)泄露其他业主的信息;
(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会成员违反前款规定的,由业主委员会会议决定中止其成员职务,并提请业主大会会议决定终止其成员职务。
第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(三)任职期间被依法追究刑事责任的;
(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;
(五)业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十二条 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。
百分之二十以上业主联名,可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会,由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。
第三十三条  业主委员会成员被终止资格或罢免的,业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告,业主有权查询相关资料。
业主委员会成员被终止资格或被罢免的,其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止,并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。
第三十四条 业主委员会成员集体辞职的,应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会,重新选举业主委员会。
业主委员会成员出缺,由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的,应当及时组织召开业主大会进行补选。
第三十五条 业主委员会任期届满两个月前,应当组织召开业主大会会议,选举新一届业主委员会。逾期未换届的,占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织换届的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内,将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
第三十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第三十七条 业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
 
第四章 前期物业管理
 
第三十八条 新建物业的建设单位应当在物业销售前,参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约,并报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。
第三十九条 物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。
对于物业中有住宅的预售项目,建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目,建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的,经物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后十五日内报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门备案。
业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。
第四十一条 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第四十二条 前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费,由建设单位承担。
出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的,由建设单位承担。
第四十三条  物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房,应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。
市和区、县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料,房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时,应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时,应当公布物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房属于全体业主共有,用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分,业主有权查询。
第四十四条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案,并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。
 
第五章  物业管理服务
 
第四十五条 物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第四十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。
提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
第四十七条 业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,并移交物业档案。
物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案,并在物业管理区域内公示。
第四十八条 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时,对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容:
(一)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;
(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;
(三)共有绿地、花木等的养护与管理;
(四)物业管理区域内环境卫生的维护;
(五)物业服务收费标准;
(六)其他物业服务内容。
物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项,不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。
法律、行政法规另有规定的,从其规定。
第四十九条 物业服务企业应当依法履行合同,按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务,不断提高管理和服务水平。
物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务,也为每一个业主服务的观念,不得侵犯或者越权限制业主权利。
物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。
第五十条 行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责,但应当协助行政主管部门行使管理职责。
第五十一条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物业服务企业另行约定。
第五十二条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电、供气事故,物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。
发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告,协助做好相关工作。
第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。
第五十四条  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或选聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示,并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第五十五条 物业服务企业退出物业服务的,应当履行下列义务:
(一)向业主委员会(未成立业主委员会的,向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。
第五十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,最终用户应当按时、足额缴纳。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。
专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十八条  街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料,不得泄露。
 
第六章 物业的使用与维护
 
第五十九条 业主、使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为:
(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;
(二)破坏或者擅自改变房屋外观;
(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分;
(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;
(七)存放、铺设超负荷物品;
(八)发出超过规定标准的噪音;
(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(十)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
(十一)乱丢垃圾,高空抛物;
(十二)损毁树木、园林;
(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的,受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十条 业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。
业主、使用人将住宅改变为经营性用房的,应当依法申请。在设立(开业)或者住所(经营场所)变更登记时,应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定,并提交住所(经营场所)所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的,由所在地居(村)民委员会出具。
第六十一条 业主、使用人对物业进行装饰、装修前,应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。
物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为,可以报告相关行政管理部门,由相关行政管理部门依法处理。
第六十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有,业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。
第六十三条  物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足业主的使用需要。
建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库。
车位、车库有空余的,可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是,每次租期不得超过六个月。
第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会或者业主委员会决定。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。
物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故,由公安机关负责处理。
第六十五条 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后,在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施,其费用由专有部分所有人承担。
物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。
第六十六条 物业共有部分由于人为原因损害的,相关责任人应当及时修缮,并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮,其费用由相关责任人承担。
第六十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。
第六十八条   物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时,相关业主负有协助的义务。
第六十九条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第七十条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。
物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。
物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。
第七十一条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担: 
(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;
(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;
(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。
因物业服务企业的责任,导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。
第七十二条 业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为,可以向物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门投诉,区县(自治县)房地产行政主管部门应当及时受理,并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的,告知投诉人向相关部门投诉。
 
第七章  法律责任
 
第七十三条 对违反本条例规定的行为,法律、法规有处罚规定的,从其规定。
第七十四条 违反本条例的规定,物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。
第七十五条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的,由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第七十六条  违反本条例的规定,建设单位有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚:
(一)未移交物业档案的,责令限期改正,逾期仍不改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款;
(二)未将前期物业服务合同报送备案的,责令限期改正,逾期仍不改正的,处五千元以上五万元以下的罚款;
(三)泄露业主信息资料的,给予警告,造成严重后果的,处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七十七条 违反本条例的规定,物业服务企业有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚:
(一)未将物业服务合同报送备案的,责令限期改正,逾期仍不改正的,处五千元以上五万元以下的罚款;
(二)未制定安全防范应急预案的,责令限期改正,逾期仍不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;
(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出;逾期不退出的,处五万元以上十五万元以下罚款,并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;
(四)退出服务时不履行相关义务的,责令限期改正,并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;
(五)泄露业主信息资料的,予以通报,造成严重后果的,处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七十八条 违反本条例的规定,物业服务企业限制或者侵犯业主权利的,由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,降低其资质等级或者取消其资质。
第七十九条 违反本条例的规定,业主委员会未履行相关职责的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行,逾期仍不履行的,予以通报。
第八十条 业主委员会成员违反本条例第三十条规定的,由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理,并在物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定,侵害业主合法权益,给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。
第八十一条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉,或者按约定申请仲裁。
第八十二条 违反本条例第五十九条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反第一项、第二项规定的,由区县(自治县)规划行政主管部门依法查处;
(二)违反第三项规定的,由区县(自治县)建设行政主管部门依法查处;
(三)违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的,由区县(自治县)房地产行政主管部门依法查处;
(四)违反第八项规定的,由区县(自治县)环境保护行政主管部门依法查处;
(五)违反第九项规定的,由区县(自治县)公安、环保行政主管部门依法查处;
(六)违反第十项规定的,由区县(自治县)规划、工商行政主管部门依法查处;
(七)违反第十一项、第十二项、第十三项规定的,由相关行政主管部门依法查处。
第八十三条 房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的,对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
第八章  附 则
 
第八十四条 本条例下列用语的含义为:
物业,指房屋及配套的设施设备和相关场地。
业主,指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。
使用人,指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。
前期物业管理,指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。
本条例使用的数字含本数。
第八十五条 对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目,其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。
第八十六条   本条例自2009年10月1日起施行。2002年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过的《重庆市物业管理条例》同时废止。
 
 
重庆市人民政府关于《重庆市物业管理条例(草案)》的说明
 ----2008年11月24日在市三届人大常委会第七次会议上
市国土房管局副局长   董建国
 
主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
我受市人民政府委托,现就《重庆市物业管理条例(草案)》作如下说明:
一、立法的必要性
随着我国住房制度改革的深入,以及城市化进程的加快,物业管理呈现出前所未有的发展速度。我市现行的《重庆市物业管理条例》(以下简称现行条例)自2002年11月1日施行以来,对规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的人居生活、工作环境起到了重要作用。但是随着我市物业管理覆盖面的扩大,物业管理矛盾纠纷日益增多,物业管理领域出现了许多亟待解决的新问题,现行条例已不能适应新形势下我市物业管理工作的需要。市人大代表和政协委员多次提出建议和提案,要求尽快修订现行条例。另一方面,国家相关上位法的出台,尤其是修订后的国务院《物业管理条例》(以下简称国务院条例)和2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)赋予了物业管理一些新的内容,对业主表决权、业主大会、业主委员会决定的效力等问题予以了明确规定。我市现行条例与上位法的规定存在诸多不一致的地方,重新制定《重庆市物业管理条例》非常必要。
二、立法过程和草案主要内容 
按照市人大和市政府的立法计划,市国土房管局于2005年开始着手条例的调研工作,并于2007年底将起草的《重庆市物业管理条例(修订送审稿)》上报市政府。市政府法制办在对送审稿进行审查时提前邀请市人大法制委、市人大城环委介入,先后开展了以下工作:一是通过市政府公众信息网和市政府法制网广泛征集社会公众意见;二是采取书面征求意见、召开论证会等形式分别征求了市经委、市公安局、市民政局、市建委、市规划局、市市政委、市工商局、市安监局、市物价局、电力公司、水务集团、燃气集团等单位和四十个区县(自治县)人民政府以及部分街道办事处的意见;三是召开了有市政府法律顾问、立法评审委员、律协房地产协会有关专家参加的专家论证会;四是与物业管理协会进行了座谈;五是举行了有十余名业主代表和物业服务企业代表参加的座谈会。在综合各方意见和借鉴深圳、成都、上海等市有益做法的基础上,市政府法制办会同我局对文稿进行了反复研究、论证、修改,数易其稿,形成了此次提请审议的《重庆市物业管理条例(草案)》(以下简称草案)。草案已经2008年7月14日市人民政府第12次常务会议审议通过。
草案共八章七十四条,除总则、附则、法律责任外,主要从物业管理区域、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护五个方面,对物业管理活动中不同主体的权利和义务分别进行了规范。
三、需要说明的问题
(一)关于草案的名称。部分专家和网民提出,物业管理应更多体现服务的精神,而且物权法也已采用物业服务企业的提法,建议草案名称改为《重庆市物业服务条例》。我们认为,由于草案规范的内容除了物业服务企业的服务活动外,还包括业主通过业主大会、业主委员会对物业的使用和维护进行管理,以及有关行政主管部门的监督管理,把草案名称改为“物业服务条例”不能涵盖草案的调整范围,而且与上位法的名称也不一致。因此,草案未对名称进行修改,但为了与物权法的提法保持一致,草案将条文中所有与物业服务企业有关的内容均表述为“服务”。
(二)关于草案的适用范围。草案第二条规定,草案的适用范围为本市行政区域内,业主通过选聘物业服务企业来对物业进行管理的活动及相关监督管理活动。论证中,有专家提出物权法第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,草案应当增加对业主自行管理的规定。我们认为,业主委托企业实施专业化物业管理是今后物业管理的趋势,这一方式涉及物业服务企业的资质管理、行政机关的监督指导等问题,有必要通过行政立法进行规范,而业主自行管理主要涉及民事方面的法律关系,不宜在行政立法中作出过多强制性规定。另外更主要的依据是国务院条例的适用范围也只限于业主委托管理的方式。因此,草案未将业主自行管理纳入适用范围,但在附则的第七十三条规定了“对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目,其业主大会、业主委员会及物业使用和维护的相关事项可以参照本条例执行”。
(三)关于街道办事处、乡镇人民政府在物业管理中的职责。根据国务院条例规定,对业主大会、业主委员会成立及运作的指导监督,可以由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门行使,也可以由街道办事处、乡镇人民政府行使。我们认为,把对业主大会和业主委员会的指导监督统一规定由街道办事处、乡镇人民政府来行使,将有利于工作的开展,也更具操作性。主要考虑:一是街道办事处、乡镇人民政府作为政府基层组织,承担了维护社区和谐稳定的职责,物业小区是社区的重要组成部分,指导好小区业主大会的运作,与街道办事处、乡镇人民政府的工作目标是统一的;二是街道办事处、乡镇人民政府对辖区内居民相对熟悉,对业主大会成立及运作的指导,能够有效合理利用行政资源,使物业管理与社区管理工作充分结合起来;三是2005年以来,渝北区、南岸区、九龙坡区各街道办事处已经试验指导辖区内业主大会的成立和运作,物业管理矛盾纠纷有所下降,成效明显;四是深圳、成都等市的地方性法规也有类似规定。因此,草案在第四条规定“街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系”。在征求意见过程中,区县人民政府对此未提异议。
(四)关于物业管理区域的划分。划分物业管理区域是实施一切物业管理活动的前提和基础。国务院条例授权省、自治区、直辖市就物业管理区域的划分制定具体办法。草案列专章共三条对物业管理区域的划分标准、划分程序进行了规定,其中,对于物业管理区域的划分标准,本着有利于业主资源共享、统一管理的原则,草案第六条规定“新建物业,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的物业,其设置的配套设施设备是共有或者共用的,应当划分为一个物业管理区域”。
(五)关于首次业主大会会议的组织指导问题。业主大会和业主委员会是业主的自治组织,业主大会会议本应由业主委员会召集并主持,但首次业主大会会议召开前,还未产生业主委员会,完全依靠业主自发组织召开首次业主大会难度很大。针对这一问题,草案第十一条规定,经占总人数20%以上的业主书面请求,可以由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织召开首次业主大会会议,派员作为筹备组成员作好相关筹备工作。论证中有专家提出,业主大会会议的筹备和召开是业主的自治事项,行政机关不应参与其中的组织筹备工作。经综合听取多方意见,草案仍然保留了第十一条的规定,主要理由是:一、行政机关参与首次业主大会会议组织筹备工作的前提是经占总人数20%以上的业主书面请求,如果业主不请求或请求的人数达不到规定要求,就不能介入,因此不存在行政机关干涉业主自治权利的问题;二、国务院条例第十条已明确规定,业主应当在区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,行政机关参与业主大会会议的组织筹备工作不违背上位法的规定;三、深圳、成都等市的地方性法规也有类似规定。
(六)关于住宅改为经营性用房的问题。物权法第七十七条规定,“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。经充分论证并征求市工商局意见后,参照国家工商总局有关文件,草案第五十条规定“业主、使用人将住宅改变为经营性用房的,在设立(开业)或者住所(经营场所)变更登记时,应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定,并提交住所(经营场所)所在地居民委员会或者业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料”。
(七)草案没有创设新的行政许可。草案中有关行政许可的规定是对上位法设定的行政许可事项的细化,未增设违反上位法的条件。   
条例草案和以上说明,请一并审议。
 
重庆市人大法制委员会
关于《重庆市物业管理条例(草案)》修改情况的汇报
 ----2009年3月24日在市三届人大常委会第九次会议上
市人大法制委员会主任委员 宋茂荣
 
主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
我受市人大法制委员会的委托,现就《重庆市物业管理条例(草案)》(以下简称草案)的修改情况汇报如下:
2008年11月,市三届人大常委会第七次会议对草案进行了第一次审议。常委会组成人员认为,为进一步规范我市的物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,创造良好的人居生活,重新制定《重庆市物业管理条例》是十分必要的。同时,组成人员也就物业维修资金的管理、业主委员会的职权、物业的使用与维护等问题提出了意见和建议。
鉴于物业管理与人民群众的生活息息相关,社会各界都十分关注,会后,法制工作委员会从以下几个方面广泛征求社会各界对草案的修改意见和建议:一是在2009年3月4日承办了市人大常委会关于条例草案的立法听证会,就业主委员会成员的工作是否有偿、物业服务是否应当对业主的人身财产安全履行安全保卫责任、物业维修基金应当由政府还是业主委员会管理、业主违反小区管理规约的行为如何惩戒等四个事项进行了立法听证,广泛听取业主、物业管理企业、物业管理协会、专家学者的意见和建议。听证会共有8位听证人、23位陈述人、41名旁听人参加,10余家中央和市级媒体对此进行了报道,华龙网还对听证会进行了现场直播。法制委员会已专门起草立法听证报告印发本次常委会会议;二是分别召开了业主代表座谈会和物业管理企业代表座谈会,专门听取双方对草案的意见和建议;三是将草案在重庆市人大常委会网站和华龙网等互联网媒体上公布,公开征求广大网民的意见和建议;四是召开了市级相关部门和专家学者参加的部门征求意见座谈会。此外,我委还收到了市民关于草案修改建议的信函30余封,咨询电话100余个。
法制工作委员会根据组成人员提出的意见和建议,结合听证会、征求意见座谈会和网上征求到的意见,会同市人大城环委、市政府法制办、市国土房管局等单位,对草案进行了多次研究和修改,经2009年3月16日市人大法制委员会第十四次全体会议审议通过,形成了提请本次常委会会议审议的《重庆市物业管理条例(草案二次审议稿)》(以下简称二次审议稿)。
一、关于物业管理区域的划分
划分物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。草案第六至八条对物业管理区域的划分标准、划分程序进行了规定。依据草案的规定,无论是新建物业还是已建成物业,其物业管理区域的划分均由区县(自治县)房地产行政主管部门直接办理。实践中,对绝大多数新建物业来说,根据其建设用地规划许可证确定的红线图范围,已经能够确定其物业管理区域,房地产行政主管部门只需对此进行确认即可。二次审议稿根据这一情况,对物业管理区域的划定程序作了如下调整:
对新建成的物业,由建设单位根据法规规定的统一标准(包括物业建设用地规划许可证确定的红线图范围、共有共用设施、建筑物规模、社区建设等,二次审议稿第六条)自行划定物业管理区域后,报区县(自治县)房地产行政主管部门备案,房地产行政主管部门认为不符合划定标准的,通知其重新划定;建设单位在销售物业时,将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示;对物业管理区域的划定有异议的,可以申请复核(二次审议稿第七条)。
对已交付使用但未划定物业管理区域的物业,由街道办事处、乡镇人民政府根据上述标准划定,报区县(自治县)房地产行政主管部门备案;对划定有异议的,可申请复核(二次审议稿第八条)。
二、关于业主委员会成员的工作是否有偿及对业主委员会成员的监督制约机制
业主委员会成员的工作是否有偿,是立法听证会的听证事项之一。在听证会上,有的陈述人认为,实行有偿有利于调动业主委员会成员的工作积极性,强化其责任心,从而更好地维护业主的权利。有的陈述人认为,业主委员会是业主自治组织,其成员的工作具有公益性质,应当是无偿的,对其因履行职务产生的费用,可考虑给予适当的补贴。有的陈述人认为,业主委员会成员是否有偿,应当由业主大会来决定。法制委员会认为,业主委员会由业主大会选举产生,属于群众自治组织,其工作是否有偿,应当由业主大会讨论决定,法规不作强制性规定。二次审议稿已在草案第十四条第三项中作了相应修改。
在征求意见过程中,不少业主反映,草案对业主委员会的产生及其相应职权作了比较明确的规定,但是对如何监督业主委员会成员的工作,防止业主委员会成员侵害业主权利等问题没有作出相应规定。实践中也发现有的业主委员会成员存在侵害业主权利、谋取私利的行为,因此有必要建立健全对业主委员会成员的监督制约机制。据此,二次审议稿在草案中增加了五条(二次审议稿第二十五至第二十九条),分别对业主委员会成员的禁止行为、业主委员会成员终止成员职务的情形、业主罢免业主委员会成员的程序、业主委员会成员的补选和重选程序等作了规定,并相应增设了业主委员会成员的法律责任(二次审议稿第七十四条第一款)。
三、关于物业服务用房
物业服务用房是物业服务企业和业主委员会履行职责的重要场所,是物业服务的基础条件之一。草案第三十五条对物业服务用房作了原则规定。为保证物业服务用房能够落实到位,并进一步明确物业服务用房应具备的基本功能、位置等,二次审议稿第三十八条对物业服务用房的规定进行了细化,即物业服务用房应当为地面以上独立成套装修房屋,具备水、电等基本功能,并规定规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,明确物业服务用房的位置和面积;建设单位在销售物业时,应当公布物业服务用房的位置和面积;房地产行政主管部门在办理权属登记时,应当注明物业服务用房的位置和面积。
四、关于物业服务合同期限届满如何处理
对于物业服务合同期限届满如何处理,草案第四十四条已经作了原则规定。为增强法规的可操作性,解决实践中出现的问题,二次审议稿对此进行了细化,即物业服务合同期限届满三个月前,由业主委员会组织召开业主大会决定续聘或选聘新的物业服务企业;业主大会决定不续聘的,原物业服务企业应当在合同届满十五日内退出物业管理区域;对物业服务期限届满,业主大会没有作出续聘或选聘的决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出决定为止。
五、关于物业的使用与维护
物业的使用与维护是物业管理的主要内容,涉及业主、使用人、物业服务企业和相关行政主管部门等诸多方面的关系,是各方面意见比较集中的领域。归纳起来,主要涉及以下四个方面的问题:
 (一)物业专项维修资金的管理。物业专项维修资金的管理是广大业主十分关心的问题。听证会上,各方陈述人就物业专项维修资金究竟由业主委员会管理还是由政府监管提出了不同意见。有的陈述人认为,物业专项维修资金为全体业主缴纳,从权属性质和便于使用的角度讲,理应由业主大会或业主大会授权的业主委员会自行管理。有的陈述人认为,物业专项维修资金是全体业主的共同财产,数额巨大,为保证资金的安全,由政府代为管理更为妥当。法制委员会认为,目前我市很多小区尚没有成立业主委员会,已成立业主委员会的小区,其组织机构也尚不健全,在这种情况下,将物业专项维修资金直接交由业主委员会管理,的确存在一定的安全隐患。因此,二次审议稿维持了原草案关于物业专项维修资金由政府监管的规定。鉴于市人民政府正在着手制定我市的物业专项维修资金使用管理办法,二次审议稿对此问题未作具体规定。
(二)车库、车位的出售与出租。物业管理活动中,业主和物业服务企业容易就车库、车位的出售和出租问题发生纠纷。有鉴于此,二次审议稿在草案第五十四条中增设了两款,规定建设单位在依法取得车位、车库权属登记后,可向业主出售车位、车库,拟出售的车位、车库数量等于或低于房屋套数的,每户业主只能购买一个车位、车库(二次审议稿第五十七条第二款)。车位、车库有空余的,可出租给业主以外的单位或个人,但每次租期不超过六个月(二次审议稿第五十七条第三款)。
(三)物业管理区域内交通事故的处理。对于物业管理区域内公共道路上发生的交通事故,目前尚没有法律法规规定由哪个部门来处理。法制委员会认为,为维护小区内的公共交通秩序,保护当事人合法权益,有必要增设这方面的规定。因此,二次审议稿在草案第五十五条第三款中对此作了补充规定,即物业管理区域内发生的交通事故,由公安机关负责处理。
(四)业主违反小区管理规约的行为如何处理。这个问题也是听证会听证事项之一。在听证会上,有的陈述人认为,业主违反小区管理规约应当由业主委员会或经业主委员会委托的物业服务企业根据管理规约的规定处理;有的陈述人则认为,业主违反小区管理规约的,应当由受害人向人民法院提起诉讼;有的陈述人认为应当由相关行政主管部门依法处理。实践中,业主违反小区管理规约,主要包括在物业管理区域内违法搭建建(构)筑物,损害房屋主体结构和承重结构,损坏或占用公共部分、共用设施,存放危险品,损毁树木,高空抛物,违法改变房屋外观,噪音扰民等行为。对此,二次审议稿专门在草案第四十九条中增设了一款(二次审议稿第五十三条第二款),对上述物业管理区域内的禁止行为进行了列举。同时规定,物业管理区域内发生上述行为,业主、物业使用人均有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会也应当根据管理规约及时予以制止或劝阻;制止或劝阻无效的,应当报请有关行政主管部门依法处理;受侵害的业主还可依法向人民法院提起民事诉讼。
此外,二次审议稿还对一些文字进行了修改,并对条款顺序进行了调整。
二次审议稿连同以上汇报,请一并审议。
 
重庆市人大法制委员会
关于《重庆市物业管理条例(草案)》审议结果的报告
——2009年5月18日在市三届人大常委会第十次会议上
市人大法制委员会主任委员    宋茂荣
主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
我受市人大法制委员会的委托,现就《重庆市物业管理条例(草案)》审议结果报告如下:
2009年3月,市三届人大常委会第九次会议对《重庆市物业管理条例(草案)》二次审议稿进行了审议。会后,法制工作委员会将二次审议稿上网继续征求广大市民意见。2009年4月12日至18日,市人大常委会副主任郑洪、法制委员会主任委员宋茂荣率领市人大法制委、常委会法工委有关同志分赴天津、山东、广东等省市学习物业立法经验。在此基础上,法制工作委员会会同市政府法制办公室、市国土资源和房屋管理局对常委会组成人员的审议意见、外出学习考察的经验、收到的市民意见进行了认真研究,对二次审议稿进行了修改,经2009年5月12日市人大法制委员会第十八次全体会议审议通过,形成提请本次常委会会议审议的《重庆市物业管理条例(草案)》三次审议稿(以下简称三次审议稿)。
一、关于新增“物业管理联席会议制度”问题
在2009年3月4日举行的《重庆市物业管理条例(草案)》立法听证会上,业主代表强烈要求本条例应建立一个让业主委员会协商解决物业管理纠纷、交流工作经验的平台。对此,二次审议稿对物业管理协会的规定进行了修改,鼓励业主委员会加入物业管理协会,交流物业管理经验。对此,法制工作委员会会同市政府相关部门反复论证认为,物业管理协会目前仍是物业服务行业的自律组织,将物业服务企业和业主委员会这两个代表不同利益的主体纳入一个协会,或有交流经验的积极一面,但也存在可能加剧双方矛盾的风险。在借鉴外地立法经验的基础上,结合我市实际情况,三次审议稿设立了“物业管理联席会议制度” (三次审议稿第六条),联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集,由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、业主委员会或业主代表等各方代表组成,协商解决业主委员会自身问题和物业管理中出现的一些矛盾和纠纷。这一制度的设立,有利于本条例第四条的规定落到实处;有利于整体提升业主委员会的工作能力;有利于推进社区建设;有利于矛盾纠纷的及时化解;有利于物业管理的健康发展。据了解,我市有些街道正在进行一些类似探索,取得了较好的效果。
二、关于居(村)民委员会代行业主委员会职责问题
三次审议稿第十二条第二款新增加了“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由区县(自治县)房地产行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府),在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后,指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”的规定。“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会”有别于第十二条第一款规定的“不设立业主大会”的情形。在这种局面下,本条例规定的业主委员会的职责将无主体履行,业主的许多合法权益将无法维护。结合住宅小区业主自治原则和基层政府和组织的指导义务,在借鉴外地立法经验的基础上作出前述规定,这将有利于维护业主的合法权益,有利于社区的和谐建设。
三、关于新增“业主委员会实行候补委员制”问题
本条例对业主委员会组成人员的数额作了下限规定,即不得少于五人,这就意味着所作的决定必须符合委员人数的法定要求才有合法性。如果因业主委员会成员病故、迁出、辞职、罢免等原因造成不足五人,就应及时召集业主大会予以补选。据了解,在我市绝大多数住宅小区,召开业主大会非常困难。设立“候补委员制”既能及时解决业主委员会成员出缺、保证业主委员会工作的正常运转问题,也能解决业主大会召集难的问题。因此,三次审议稿借鉴了外地立法经验,新增了“业主委员会实行候补委员制”这一制度。
四、关于小区安全防范问题
常委会组成人员、广大业主对此非常重视。根据国务院条例,有关小区安全问题,物业服务企业的安全责任应是维护小区公共秩序,协助做好安全防范工作,履行服务合同约定的有关安全事项,承担因违约造成的业主人身、财产安全损害的法律责任。因此,三次审议稿增加了相应规定(三次审议稿第五十一条)。
五、关于住宅小区内供水、供电、供气、供热、通讯、广播电视等管线、设施维护责任问题
三次审议稿第六十七条对此已作出了明确规定,这也是国务院条例的规定。在这里需要说明的:一是有关专业单位不仅应维护,而且还应承担相关费用。如果专业单位只维护而不承担费用,那就成为普通的劳务合同关系,不符合“责任”的内在要求。二是有意见认为应写明这些管线、设施的产权归属,以便更加明确维护责任。由于这些管线、设施的产权非常复杂,一时难以明析,因而在本条增加了“具体实施办法由市人民政府另行制定”的规定。
六、关于业主违反禁止规定的处理问题
二次审议稿增加了业主的禁止行为,并规定“有关行政主管部门应依法及时查处”。有意见认为这样规定太原则,应予明确。三次审议稿采纳这一建议,在三次审议稿第八十二条尽可能明确地作出规定。至于违反三次审议稿第五十九条第十一项、第十二项、第十三项的行为,有多个相关法律、法规作出了规定,具体执行只能根据行为的情节和后果才能依据相关法律法规确定具体行政主管部门依法查处,因而规定“由相关行政主管部门依法查处”。
法制委员会认为,草案经修改后已较成熟,建议本次常委会会议审议后提请表决。
此外,还对一些文字和条文顺序作了修改和调整。
以上报告连同三次审议稿,请一并审议。
 
重庆市人大法制委员会
关于《重庆市物业管理条例(草案)》修改情况的说明
 ——2009年5月21日在市三届人大常委会第十次会议上
市人大法制委员会主任委员 宋茂荣
 
主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
我受市人大法制委员会的委托,现就《重庆市物业管理条例(草案)》修改情况作如下说明:
2009年5月19日上午,市三届人大常委会第十次会议对《重庆市物业管理条例(草案)》三次审议稿进行了分组审议。常委会组成人员普遍认为,草案经过三审已比较成熟,建议本次常委会会议表决通过,同时提出了一些修改意见。常委会法工委根据审议意见对草案进行了再次修改,并于2009年5月19日经市三届人大法制委员会第十九次会议审议通过,形成提请本次常委会会议表决的《重庆市物业管理条例(草案)》表决稿(以下简称表决稿)。
一、有意见认为三次审议稿第五条“物业管理协会”应修改为“物业服务行业协会”,同时提出房地产行政主管部门应加强对物业服务行业协会的指导和监督。法制委员会采纳了这一建议,并在表决稿第五条中作了相应修改。
二、有意见认为,根据居(村)民委员会组织法的有关规定,建议删去三次审议稿第十二条第二款中的“区县房地产主管部门会同”几字,法制委员会采纳了这一建议。
三、有意见认为刑法修正案(七)已对泄露信息犯罪作了规定,建议在三次审议稿第七十六条第(三)项、第七十七条第(五)项中增加“构成犯罪的,依法追究刑事责任”的内容,法制委员会采纳了这一建议。
四、有意见认为,三次审议稿第五十九条第二款第(一)项的表述不够严谨,应当与已提请审议的《重庆市城乡规划条例》的相关表述相衔接。法制委员会采纳了这一意见,将该项修改为:“占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物”。其中,地上空间是指合法建筑物、构筑物所占空间之外的地上任何空间。
五、有意见认为,物业专项维修资金存储及其收益等有关问题应在条例中予以明确。三次审议稿第七十条第二款规定“物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则”,第三款规定“物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定”。法制委员会认为,三次审议稿第七十条明确了专项维修资金管理的原则,同时要求市人民政府制定具体办法。物业专项维修资金存储及其收益等有关问题由市人民政府制定的具体办法予以规范较为妥当。因此,表决稿未作修改。
六、有意见认为,应当明确物业管理区域内消防设施的维修、养护责任。法制委员会认为,《中华人民共和国消防法》第十八条第二款已明确了住宅区内的共用消防设施的维修管理主体,即物业服务企业,但对维修管理费用没有作具体规定。这些有待市人民政府在制定物业专项维修资金的归集、使用与监管办法时一并规定。此外,建议在修订《重庆市消防条例》时进一步对消防法的有关规定作具体的规范。
七、有组成人员提出,删去三次审议稿第五十一条中的“协助”二字,以强化物业服务企业安全防范责任。法制委员会认为,三次审议稿第五十一条的规定是国务院条例的原文规定,地方立法不能突破上位法的规定,故未作修改。
此外,还对一些文字进行了修改。
条例草案如经本次常务会会议表决通过,建议自2009年10月1日施行。
表决稿连同以上说明,请一并审议。
 

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