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强化事中事后监管 加强诚信体系建设——《重庆市物业管理条例》学习心得

作者:李小刚 来源:李小刚 关注: 时间:2020-07-03 12:29

市五届人大常委会第十三次会议表决通过新修订的《重庆市物业管理条例》,已于5月1日起施行。洪泉物业多次组织员工学习宣贯条例,在小区拉横幅、贴海报、办展台、发手册等形式向广大业主进行宣传。通过对新条例的学习,我也对物业行业的管理和相关法规、责任、义务的界定有了更深刻的认识。条例聚焦群众关切,从法律上回答了许多市民及物业从业人员所关心的物业管理中的热点难点问题。
 
一、突出物业管理工作中的党建引领作用。新条例明晰了监督管理主体责任,突出物业管理工作中社区党组织的党建引领作用,要求业主大会、业主委员会和物业服务企业应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动,倡导党建+物业模式,建立社区党组织领导下的居委会、业主大会、业主委员会和物业服务企业的议事协调机制,统筹推进社区治理和物业管理工作,强化了物业管理与社区治理的融合发展。
 
二、细化了物业管理区域的划分。新条例明确了四个划分物业管理区域的普遍原则,特别强调遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,结合物业项目用地范围、共有共用设施设备、建筑规模、物业类型、社区建设等因素来划定物业管理的区域,这就为我们物业服务企业在具体到物业小区的服务中明确了管理的范围,从法规上界定一个区域应当作为一个整体进行招标,只能有一个物业服务企业实施物业服务。例如将小区车库经营和物业日常保洁保安分割开来管理的现象,物业服务企业要求纳入物业一并管理有了法律依据。
 
三、完善了物业管理信息公开制度,强化和突出对物业服务企业的监督,推进行业自律。新版条例要求物业服务企业做好信用信息和物业项目信息的填报,物业公司的履约情况和物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案,强化了对物业服务企业及项目负责人的监督管理。
 
新条例明确了物业服务企业承担的义务及根据“四公开”要求的报时报修服务规范和完成时限承诺、物业服务履约情况报告、专项维修资金使用情况、公共收益收支情况等进行公示,增加了与业主的沟通渠道,减少服务与被服务对象之间的矛盾。
 
新条例明确了物业服务企业在服务中明令禁止的行为,规范了物业服务企业的服务标准,按合同履约,物业服务企业提供专业化的服务,有利于物业行业的健康发展。
 
新条例明确物业服务企业建立物业服务第三方评估制度,开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估活动,此项可以使物业管理过程中平衡各方关系,各项事宜均可落地实施,这个条例让我们学到了进一步规范和明确了物业管理及纠纷事宜需要引入第三方评估公司。
 
四、创设民宿等住宿服务规范。新条例对利用小区住宅开展民宿等住宿服务的,业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,并具备消防、安全、卫生等必要的条件,依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续,并同时告知物业服务企业进行了法规规定,这有利于物业服务企业对小区非商业性质的住改非进行合理正当的管理提供了法律法规依据,给物业服务企业为小区业主提供安静、祥和、安全、温馨的生活居住环境得到了可操作性的条例法规支撑。
 
五、规范了车位租售停放。随着经济社会的发展,人民生活水平的提高,家家户户拥有车辆不止2台、3台的情况也不少,小区车库车位需求配套不足,本应是开发设计问题,但最后业主停不到车,强行进入小区乱停乱放。因停车难问题引发的矛盾转嫁给物业公司,给物业公司对小区车辆停放管理带来了诸多矛盾纠纷。新条例对小区业主租赁和购买车位数量进行了法规上的规定,给建设单位依法出售车位进行了约定,有利于物业服务企业对车位租赁的规范管理,减少停车矛盾。
 
物业管理工作涉及面广,与人民群众生产生活息息相关,直接影响到社会和谐稳定及人民群众的安居乐业。新条例加强了党建引领作用、明晰各相关方的主体责任、强化对物业服务企业事中事后监管、加强诚信体系建设和行业自律、规范了物业管理活动、有力维护业主和物业服务企业的合法权益,能很好指导物业企业的日常管理活动。(作者系重庆市物业管理协会副会长、洪泉物业党委书记、董事长)
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