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破解管理难点 化解管理时弊

作者:曹雷 来源:曹雷 关注: 时间:2020-07-03 12:23

2020年5月1日,新版《重庆市物业管理条例》(下文简称《条例》)正式实施,通过本人近期的研读,总结出新版《条例》主要有四大亮点:一是突出了党建引领,提升基层治理水平;二是优化制度设计,推动解决业主大会“召开难”问题;三是突出监督约束,努力让业主委员会成为业主的“代言人”;四是加强信息公开,推动物业服务企业成为业主的“好管家”。
 
该《条例》的重要制度设计包括规范物业收费、强化监督管理、管好共有资金等三方面,其目的分别是营造和谐关系、提升服务质量和保障业主权益。
 
在《条例》正式实施以来,财信智慧生活服务集团有限公司也组织项目对《条例》进行深度解读,并走到园区向业主宣贯,通过整理搜集:业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责,物业收费规范,园区车位不足,物业专项维修资金使用,公共收益用途,民宿管理这6项为业主最关心的问题,针对以下问题,物业方根据新版《条例》做了以下解释:
 
一、业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责
新版条例鼓励业主委员会进行任中审计和离任审计,鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员,依法履行职责。鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。业主大会可以设立监事委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的,业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。
 
二、物业收费规范:
物业管理费的收取,多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一,主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深,不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资,仅仅为了增值长期闲置,给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。新版《条例》在地方立法权限内作了细化完善,包括规范前期物业服务费、授权相关部门制定管理办法、规范收费标准调整等。《条例》还对业主委员会的职责作了全面规定,对公共收益的管理和使用进行了规范。
 
三、限制业主车辆购买个数
建设单位依法出售车位(库),应当进行公告,不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内,属住宅配套车位(库)的,每户业主只能购买一个车位(库),公告之日起满六个月有多余车位(库)的,可以向其他业主出售,每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过两个。从而缓解大量小区车位严重不足现象。
 
四、专项维修资金使用更加规范化
业主大会成立前,物业专项维修资金由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设部门代管,存入银行专户。对于十万元以上物业专项维修资金的使用,应当引入具有资质的第三方机构评审,评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。
 
五、明确公共收益用途规范
公共收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的,公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。
 
六、增加民宿管理
利用小区住宅开展民宿等住宿服务的,应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定,依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续,并同时告知物业服务企业。市、区县(自治县)人民政府及相关部门应当根据本地实际,加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。
 
《条例》中的每条都与业主息息相关,作为物业公司我们会全力推动新版条例的实施,利用新版条例努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制,以物业管理服务推动社区服务发展,创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。(作者系重庆市物业管理协会副会长、财信智慧服务集团副总裁)
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