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改变物业用途应经有利害关系业主同意——《重庆市物业管理条例》第六章学习心得

作者:陈以忠 来源:陈以忠 关注: 时间:2020-07-03 12:12

新版《重庆市物业管理条例》(以下简称“条例”)强化了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动的指导和监督职责,充分发挥乡镇人民政府、街道办事处的作用,加强对业主大会、业委会以及物业服务企业的日常监督,对促进物业服务中的矛盾纠纷依法及时解决起到积极作用。本文对第六章七十三条至八十四条谈几点学习体会:
 
一、 改变物业用途应经有利害关系业主同意
《条例》第七十四条:业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。 条例还明确了利用小区住宅开展民宿等住宿服务的必须要具备消防、安全、卫生等必要的条件。这一规定明确了政府相关职能部门的监管责任,将有效遏制小区业主将物业改变用途后带来的安全隐患。同时,明确了业主在改变房屋用途时必须条件,使物业企业在物业管理活动中有法可依。
 
二、小区车位不得出售给业主以外的单位或者个人
《条例》要求建设单位依法出售车位(库),应当进行公告,不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内,属住宅配套车位(库)的,每户业主只能购买一个车位(库),公告之日起满六个月有多余车位(库)的,可以向其他业主出售,每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个等。 
 
近年来,一些小区车位出现了只售不租的现象。新《条例》明确了建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。并且,只有当车位(库)有空余的,经公示后,才可以临时出租给业主以外的单位或者个人,每次租期不得超过六个月。这项规定是对“首先满足业主的需要”进行了细化和合理化分解。
 
三、占用小区共有场地停车,收费管理由业主大会决定
《条例》明确:占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关费用和管理事项,均由业主大会决定。开发企业在前期与物业企业签订业主大会成立前,前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。 这不仅增强了物业服务的透明度,还提高了业主对小区公共事务的参与度。
 
《条例》规定:物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;如果物业公司督促无效的,可以报告公安机关,由公安机关应当及时依法处理。《条例》明确规定了遇到了类似情况可以由公安机关依法处理,从很大程度上减少了业主与物业公司的矛盾。
 
四、公共收益的管理
《条例》规定,公共收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
 
1、公共收益账户管理。公共收益应当存入物业专项维修资金账户,并设立单独账目。业主决定自行管理的共有资金,应当存入业主委员会账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。《条例》明确公共收益资金的账户管理,很大程度上避免了业委会等机构对公共收益的违规使用。
 
2、公共收益用途。公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的,业主大会应当决定其年度预算方案,主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意,公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。 
 
在资金使用过程中如果存在使用瑕疵,业主还可以提出异议,在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计。这一规定明确公共收益用途由业主大会决定。
物业服务是一个综合性的服务行业,涉及到千家万户,争取广泛的社会支持,是做好物业服务工作必不可少的环节。为了给业主创造良好的生活居住环境,街道、社区、业主大会和物业企业在目标上都是统一的,新《条例》的出台将能平衡各方关系,维护多方利益,促进小区和谐稳定,推动行业健康有序发展。(作者系重庆市物业管理协会副会长、重庆永恒物业管理有限公司董事长)
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