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维护多方权益 细化各方义务

作者:罗良成 来源:罗良成 关注: 时间:2020-07-03 12:02

新《条例》第七十三条至第八十四条条款内容是针对物业使用的相关管理规定,通过逐条深入学习、领会,有三点感受,一是监督、管理方法创新、二是管控措施更细化、更落地、更便于执行,三是更好地维护物业服务企业、业主的权益,同时细化物业服务企业、业主的义务。具体如下:
 
73条与原条例59条相对应,细化了卫生间、厨房的改装要求;细化了禁止损毁树木、园林的具体行为表现;增加了对消防设施和器材的管理规定;增加了饲养犬只、家畜家禽的管理规定;管理方法有创新,对物业服务企业、业主委员会赋予了舆论引导权,当发生禁止行为时,物业服务企业、业主委员会应当在物业管理区域内通报,并及时报告有关部门。
 
74条与原条例60条相对应,内容有删减,核心思想是一致的,均为确需改变物业使用性质,应当经有利害关系的业主同意。
 
75条为新增条款,是针对小区住宅开展民宿等住宿服务的,填补了之前的法规空白,约束经营者应办理相关手续,同时政府及相关部门应对住宿服务活动进行监督。
 
76条与原条例61条相对应,针对装饰、装修,细化了管理要求,物业服务企业应当公告施工的时间和范围,创新了监督管理方法,对违反装饰装修规定的行为,应当履行发现、劝阻、报告职责(是劝阻而不是制止,更显人性化、更为合理),并配合有关部门依法处理。增加了装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理。
 
77条与原条例63条相对应,针对停车位的出售对象、出售数量的管控方法更细化,同时也有创新之处,如建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。
 
78条与原条例64条相对应,针对停车管理,细化了管理要求,一是业主大会成立前,前期物业服务合同不得对公区停车进行约定;二是物业服务企业应当履行合同约定,履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违停车辆驶离;督促无效的,应当及时报告公安机关。
 
79条与原条例65条相对应,明确了物业专有部分、共有部位(原为物业共有部分)、共有设施设备(新增)出现危害公共安全、公共利益及他人合法权益时的情况时应当采取的防范措施。
 
80条与原条例66条相对应,细化了配套公共设施的移交方法,增加了新建物业情形、老旧住宅物业需改造的情形,及质保期内的整改费用承担人。
 
81条与原条例68条相对应,原条款只要求相关业主负有协助维护、更新和改造物业专有部分、共有部分的义务,没明确权益,新条例增加了维护专有部分合法权益的内容(增加内容为:因共有部分的维护、更新、改造,损害业主专有部分合法权益的,应当及时恢复原状或者赔偿损失)。
 
82条与原条例69条相对应,增加内容对物业服务企业非常有利,增加内容为:业主转让物业的,应当结清物业服务费。
 
83条为新增条款,创新了业主共有资金的监管方法,明确主管部门、街道、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会应当加强对业主共有资金的监督和管理,明确公共收益应当存入物业专项维修资金账户,并设立单独账目,明确了资金管理方的选择途径。
 
84条为新增条款,阐明利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的,应当依法经营,在物业服务合同或者管理规约中进行约定,明确物业服务企业管理服务费比例不得超过所得收入的百分之三十。(作者系重庆市物业管理协会副会长、重庆中房物业党支部书记、执行董事、总经理)
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