位置: 重庆物业管理协会 > 学习园地 >

与时俱进张弛有度促进业主自治——《重庆市物业管理条例》第三章学习心得

作者:张椿梅 来源:张椿梅 关注: 时间:2020-07-03 11:38

2020年5月1日,《重庆市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式施行。《条例》将对规范重庆市物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益起到重要作用。结合自身工作特点,本文对条例颁布的积极意义,并重点对第三章关于业主和业主大会的内容谈谈个人的心得体会。
 
一、新条例的积极意义
新《条例》不仅强化物业管理与社区治理融合发展,还规范了物业管理的关键环节、强化了对业主自治的支持和监督、完善了物业管理信息公开制度,并与时俱进地鼓励采用信息化技术手段改进业主大会表决方式等。这些对于重庆市社区治理进程的进一步推进,都有非常积极的意义。
 
二、业主和业主大会
为了更全面、细致的指导重庆市物业管理工作,针对近年来我市物业管理中出现的新需求、新情况、新问题,新版《条例》进行了充分的修订和补充。尤其是对于业主的权利义务、业主大会的权益、选举流程、会议召开形式等方面进行了详细的规定。具体包括:
 
1、对业主在物业管理活动中享有的权利及应尽的义务进行了规定。
 
业主按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;参加业主大会会议,行使投票权;享有业主代表选举和被选举权;监督业主委员会工作、物业服务合同履行;对物业共有部位、共有设施设备、相关场地使用情况、物业专项维修资金、公共收益管理和使用情况具有知情权、监督权等。
 
业主、物业使用人应当依法履行下列义务:遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用,公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;按照国家有关规定交存物业专项维修资金;按时交纳物业服务费用;法律、法规规定的其他义务。
 
2、对业主大会的成立、权益进行了约定。
 
业主可以依照法定程序设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。
 
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。决定选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容;提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;依法筹集和使用物业专项维修资金;物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配等事项。
 
3、完善了业主大会召开的条件和流程。
 
 一个物业管理区域内,已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,建设单位应当进行公告,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。《物管条例》明确指出,占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请召开首次业主大会会议。
 
4、对专有部分、建筑物总面积、业主人数认定方式进行了修正。
 
专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
 
业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。总人数,按照前项的统计总和计算。
 
此项规定,对尚未进行物权登记的要求按照测绘机构实测面积计算专有部分面积。此外,业主人数不再以房地产证数计算,若同一买受人拥有一个以上专有部分,按照一人计算业主人数。
 
三、学习体会
1、物业公司与业主、业主大会、业主委员会是相互依存、相互促进的关系。
 
一方面,按照物业服务合同约定,物业公司为业主提供服务,依法收取物业服务费用,另一方面,业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同,对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况、物业专项维修资金、公共收益的管理和使用情况享有知情权和监督权。与2009年旧版的《物管条例》相比,这一信息为首次写入《物管条例》中,这些规定将有力规范双方行为,约束双方权责。
 
2、新《条例》与时俱进,张弛有度促进业主自治。
 
一方面,降低了业主委员会的成立条件要求,并明确了首届业主大会的筹备组成员和职责,设定了筹备程序,细化了启动流程,解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题,同时,条例对业主大会会议形式进行了规定:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。鼓励和引导业主采用业主决策信息系统举行业主大会会议,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。(作者系重庆市物业管理协会副会长、龙湖智慧服务集团副总经理)
打印此文】 【关闭窗口】【返回顶部
相关文章
推荐文章
最新图文


重庆市物业管理协会(C.R.P.M.A) WWW.CQPMA.COM
地址:渝中区长江一路61号地产大厦1号楼32楼
会员服务中心:68962916  68962917(传真) 信息中心:67766484 67765649