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规范物管工作 维护多方权益——《重庆市物业管理条例》第六章学习心得

作者:周清龙 来源:周清龙 关注: 时间:2020-07-02 15:16

新版《重庆市物业管理条例》已于2020年5月1日起正式施行。通过反复研读和深入学习,本文就第六章中物业的使用相关条款,分享几点心得。
 
一、共有资金分配
新增条款“物业服务企业管理服务费用比例,不得超过所得收入的百分之三十”对公共收益的归属进行了规定,但项目业态多元、公区经营类别多样,在实际操作层面,明确管理服务费用占经营收入的具体比例存在一定困难。物业服务企业可考虑采取以下方式进行分配,避免产生争议:一是每项经营活动发生前,通过合同条款或其他书面形式明确经营成本;二是物业服务企业与业主或业主代表根据不同经营类别,约定相应的分成比例形成书面文件,在公示后作为分配依据,其中物业服务企业最高分成比例不超过百分之三十。
 
二、违规行为管理
本次新修订的条例,关注业主共有权的问题,将“禁止擅自占用居住区绿地,或者擅自移植、砍伐小区内的树木;禁止损坏、挪用、停用消防设施和器材”等物业管理区域内违规行为,列为了正式条款。此项修订要求物业服务企业劝阻、制止业主或物业使用人的违规行为,但未明确约束业主行为的有效措施。物业服务企业在有法可依的前提下,可尝试采取以下办法:一是房屋交付时物业服务企业与业主签订“物业的使用与维护”告知协议,明确物业区域禁止行为和处置办法,起到告诫警示作用;二是物业服务企业发现违规行为立即制止并作出限期整改要求,同时收集证据向辖区行政部门报告,并要求行政部门对其作出限期整改;三是建立业主严重违规档案台账,每半年向辖区行政部门备案。
 
三、车位租售
《条例》重新规定的小区车位(库)的租售办法,首先满足了业主对车位的刚性需求,同时在一定程度上考虑了开发企业的销售诉求,有效维护了各方利益。建议物业服务企业可按月定期向业主公示可出售、可出租车位(库)信息,提高车库销售率及出租率,增加车库管理收入。
 
物业服务关系千家万户,涉及多元主体,新修订的《条例》遵循实事求是的原则,回应了社会各界对物业管理的高度关切,解决了物业领域日益凸显的部分矛盾焦点,维护了业主、物业使用人和物业服务企业的权益,适应了新形势下物业管理的工作需要。
 
物业服务企业要深入领会《条例》的指导精神,规范开展物业管理工作,拓展物业管理新思路,顺应新时代的引领,谋求企业加速发展。(作者系重庆市物业管理协会副会长、重庆康田物业服务有限公司董事长)
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